Home .Wonen Hoofdpijndossier erfpacht leidt tot collectieve claim

Hoofdpijndossier erfpacht leidt tot collectieve claim

Willekeur...

Onlangs zijn erfpachters een collectieve claimprocedure gestart tegen de gemeente Amsterdam over de schade die huiseigenaren oplopen bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Al eerder stelden de rechtbank en de Hoge Raad de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) in het gelijk. Nu gaat het om de grootste zaak tot nu toe. Hoe meer erfpachters zich aansluiten, des te groter is de vuist van huiseigenaren.

Anne-Mariken Raukema

Geen enkele Amsterdammer verdiept zich voor zijn plezier in erfpacht. Het is taaie, ingewikkelde, ondoorzichtige en vervelende materie. Maar wie niet goed oplet, kan op den duur veel levensgeluk mislopen. Het aantal Amsterdammers voor wie door de draconische maatregelen van de gemeente wonen in de hoofdstad te duur wordt, neemt vrijwel dagelijks toe. Velen weten niet waar ze aan toe zijn. Voor eind dit jaar moeten alle erfpachters een overstapaanbieding aanvragen via erfpacht.amsterdam.nl.

Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) voorzitter Koen de Lange en erfpachtadvocaat Eduard de Geer van Corten De Geer Advocaten startten in mei 2019 een collectieve claimprocedure.

Eeuwigdurend erfpacht
De gemeente strooit erfpachters zand in de ogen. Ruim drie jaar geleden besloot zij eeuwigdurende erfpacht mogelijk te maken. Dit met als doel om een einde te maken van het systeem van voortdurende erfpacht, waarbij elke 50 jaar – soms 75 jaar – de canon (lees: prijs) wordt herzien. Het probleem is hoe de meerwaarde bij gestegen huizenprijs wordt verdeeld. Komt die ten goede aan de huiseigenaar of aan de grondeigenaar – de gemeente? De Hoge Raad stelde drie jaar geleden dat bij erfpachtwoningen de grondwaarde kan worden vastgesteld op basis van de actuele (markt)waarde van de grond op redelijke gronden en naar behoren moet worden gemotiveerd. Maar daaraan ontbreekt het tot op heden juist. En de gemeente hanteert een gevaarlijke werkwijze: die van willekeur, waardoor het gebeurt dat binnen een pand met vergelijkbare appartementen het verschil in marktwaarde kan oplopen tot een ton of meer. De gemeente handelt in strijd met in het maatschappelijk verkeer betamelijke, het is onzorgvuldig en onevenwichtig.

De gemeentekrantjes geven non-informatie

Een groep van drie erfpachtwetenschappers werd gevraagd om een rekenmodel te ontwikkelen. Die is er gekomen en zou de overstap naar eeuwigdurend erfpacht – wat de gemeente zo graag wil – voor de gemeente veel werk schelen. Het geld zou bijna vanzelf binnen stromen. Maar het model pakte anders uit. Minstens drie ambtenaren moeten nu elke aanvraag behandelen voor deze door kan. Met 209.000 woningen in Amsterdam op gemeentegrond, kan dat wel veertig jaar gaan duren. De gemeentekrantjes die huis-aan-huis worden verspreid, geven non-informatie. Vorige maand verscheen een stukje dat ‘Overstappen erfpacht alleen voor woningen’ is. Dat is geen nieuws. Of een advertentie: ‘Er is heel wat te doen over erfpacht. Ik wil graag weten wat het voor mij betekent’ – de wervende tekst eindigt met de mededeling dat er ‘tot 1 januari 2020 zijn er nog extra gunstige voorwaarden om over te stappen’. Extra betekent dat het al aantrekkelijk zou zijn om over te stappen, maar dat is het juist niet.

Erfpacht

De gemeente Amsterdam is in de meeste gevallen de eigenaar van de grond waarop woningen staan. Daarom is het een belangrijk thema, zeker als de gemeente geld nodig heeft. Erfpachters (eigenaren van appartementen en huizen op grond die niet van hen is, maar van de gemeente) betalen samen zo’n 180 miljoen euro. Per woning herziet de gemeente (bijna altijd) elke vijftig jaar het bedrag dat per jaar moet worden betaald voor het gebruik van de grond waarop de woning of appartement staat: de canon. Deze canon moet de grondwaarde weerspiegelen van dat moment. Hoe hoger die waarde, des te meer inkomsten voor de gemeente Amsterdam. Hier botsen belangen: de gemeente is gebaat bij  een zo hoog mogelijke grondwaarde, eigenaren met een zo laag mogelijke. Amsterdam telt ongeveer 440.000 woningen, zowel zelfstandige woonhuizen als appartementen. Daarvan zijn er 209.000 koopwoningen, de rest in sociale huur. Van alle woningen liggen er zo’n 30.000 op eigen grond, met name Centrum en Oud-West. De grens tussen eigen – en gemeentegrond loopt verder grillig door de stad.

In Oost is makelaarskantoor De Heren van Snoek aan de Linnaeuskade actief. Een van de twee heren, eigenaar en oprichter Cees Snoek kent Oost en Watergraafsmeer goed. ‘Tot voor kort was er nauwelijks aandacht voor erfpacht. Dat is nu wel anders. Ik zie nog niet dat het invloed heeft op de verkoopprijs. Erfpacht zie ik ook niet als een reden dat mensen de stad verlaten. Als ze weggaan is het omdat Amsterdam onbetaalbaar wordt. Kopers van buiten de stad weten nauwelijks iets van erfpacht.’

Als het bedrag van eeuwigdurende afkoop laag is, adviseert Snoek het meteen af te kopen. Zoals bij een appartementje in Driemond, waar de afkoop € 1.750 kostte. Maar bij bedragen rond de € 25.000 of meer, adviseert de makelaar het te financieren door de hypotheekinschrijving te verhogen, waardoor je een tweede keer langs de notaris en daarbij behorende kosten voorkomt.

Onderlinge verschillen
Dat de grenzen tussen grond in eigendom en erfpachtgrond in Oost grillig verlopen, vindt Cees Snoek zacht uitgedrukt. In veel buurten kan de ene straat op eigen grond liggen en die ernaast op gemeentegrond. Zo staat een appartement in de Helmholtzstraat op eigen grond en om de hoek, in de Fraunhoferstraat, op gemeentegrond en betaalt men dus erfpacht. Het komt volgens Snoek zelfs voor dat één deel van een straat erfpacht is, en het andere deel eigen grond. Daarom wordt bij aankoop en verkoop altijd het kadaster geraadpleegd. ‘Als makelaar kunnen wij voor een verkopende klant geen overstapaanbieding aanvragen. Wij verkopen veel voor woningcoöperaties, dat is helemaal onmogelijk’, aldus Snoek. Hij weet dat de gemeente een enorme achterstand heeft in het verwerken van de aanvragen voor overstapregelingen.

Als je een groep (mede)eigenaren, buren, VvE op erfpachtgrond van vijftien tot veertig betrokkenen bijeen weet te krijgen komt SEBA-voorzitter Koen de Lange graag bij je langs. Hij geeft uitleg, duidelijkheid en antwoord op uw vragen. Interesse? Mail erfpachtclaim@cortendegeer.nl of bel 06 2152 1358.

Check www.erfpachtinamsterdam.nl

BSQ

Erfpachtkosten zijn gebaseerd op de grondwaarde van de woning. Voor het bepalen van de grondwaarde, maakt de gemeente gebruik van de buurtstraatquote (BSQ). Dit is het percentage van de WOZ-waarde van een woning dat bestaat uit de waarde van de grond, aldus de gemeente. Alle BSQ’s liggen tussen de 5 en 49 procent.

BSQ is het getal als je de grondwaarde deelt door de totale waarde. Zit je BSQ onder de 20 procent, dan is in veel gevallen het aanbod van de gemeente gunstig, zoals dat bijvoorbeeld in Zuid-Oost. 52 procent van alle Amsterdamse woningen ligt onder die 20 procent-grens. Boven de 20 procen twordt het serieus voor ca. 100.000 woningen. Sinds oktober 2017 zijn ca. 2.020 eigenaren overgestapt – slecht 1 procent; twee derde een BSQ lager dan 20 procent. Voor hen is overstappen aantrekkelijk. Was drie jaar geleden het kleurenpalet nog rijk (tussen de 5 en 35 procent), nu kleurt bijna heel Amsterdam, ook Oost, donkerbruin (tegen of op de 49 procent), overal steeg de buurtstraatquote.

Laat een reactie achter

Please enter your comment!
Please enter your name here