Hoe kan de komende coalitie in Amsterdam een ambitieuzere aanpak van de wooncrisis bewerkstelligen? Dat is de centrale vraag in een gesprek met Maarten van Poelgeest. Als voormalig gemeentelijk politicus heeft hij ervaring met de marges binnen het woonbeleid.

Tekst Arie van Tol Foto Henk Pouw

Maarten van Poelgeest was actief in de Stopera: van 1998 tot 2006 als gemeenteraadslid van GroenLinks (vanaf 2001 als fractievoorzitter) en van 2006 tot 2014 als wethouder. Nu werkt hij al 11 jaar bij een maatschappelijk adviesbureau. Momenteel houdt hij zich vooral bezig met energietransitie en alternatieve energieplannen. ‘De beperkte beschikbaarheid van energie heeft grote consequenties voor ruimtelijke ontwikkeling. En dus ook waar we woonwijken kunnen gaan bouwen.’

Groei
Een goed begrip van de wooncrisis begint volgens van Poelgeest met een demografisch perspectief. ‘Na jaren van afname van het aantal inwoners in Amsterdam begon in 1987, 1988 het tij te keren. Gemiddeld per jaar kwamen er zo’n 10.000 bewoners bij. De groei is overigens de laatste twee jaar flink kleiner.’ Van Poelgeest tekent daarbij aan dat die groei zeer gewenst was en is door de gemeente. ‘Dat de druk op de bestaande woningvoorraad en de druk om nieuw te bouwen daarmee enorm hoog ligt, is daarmee begrijpelijk.’

Het percentage eenpersoonshuishoudens is de laatste 30 jaar niet noemenswaardig hoger geworden. En het aantal gezinnen dat de stad uit verhuist, is ook ongeveer gelijk gebleven. Duidelijk verschil is er in het aantal hogeropgeleiden: dat zijn er veel meer geworden. Het corporatiebezit is relatief afgenomen.

Overigens meent van Poelgeest dat de focus van beleid bij ruimtelijke ordening en wonen breder moet zijn dan alleen de gemeente Amsterdam. Diemen, Amstelveen, Zaandam, maar ook Almere maken een belangrijk deel uit van de regio Amsterdam.

Starters
‘De bevolkingsgroei maakt schaarste onvermijdelijk en onoplosbaar. Woonwensen zijn vaak niet of moeilijk te realiseren. De Amsterdammer die in de binnenstad wil komen wonen moet rijk zijn en staat ook dan nog in de rij. Voor wonen binnen de ring geldt bijna hetzelfde. En ook verhuizen naar ergens buiten de ring of naar de agglomeratie (Amstelveen, Zaandam, Almere) vergt geld en geduld.’

Van Poelgeest spreekt van insiders en outsiders. Insiders zijn dan de bezitters van een koopwoning, in de afgelopen tientallen jaren zijn ze van wonen slapend rijk geworden. Ook insiders zijn veel bewoners van betaalbare huurwoningen, met name de zogenaamde scheefwoners. Bij insiders is de neiging om te verhuizen klein. ‘Outsiders zijn de starters, zij zijn de belangrijkste slachtoffers van de wooncrisis; of ze nu in de rij staan voor een betaalbare koopwoning, of dat ze op de ellenlange wachtlijst staan voor een sociale huurwoning.’

Huren
Cijfers bewijzen de nood van enigszins bemiddelde Amsterdamse woningzoekenden. ‘De gemiddelde huurprijs van een vrijesectorwoning is ruim € 1700,-. Van een sociale huurwoning is de gemiddelde huurprijs € 700,-. Een enorm gat. Zij komen moeilijk aan een betaalbare of middeldure huurwoning, ’ benadrukt van Poelgeest.

Ook andere cijfers zeggen veel over de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. ’Twintig jaar geleden kwamen er per jaar zo’n 11.000 sociale huurwoningen beschikbaar. Daarvan waren er 1500 voor stadsvernieuwingsurgenten en andere aangewezen doelgroepen. Een paar jaar geleden was het aantal beschikbaar komende huurwoningen 6.000. Daarvan waren er 3500 voor genoemde groep urgenten. Begrijp me goed, ik wil de noodzaak voor dat aantal niet betwisten. Twintig jaar geleden kregen 9.500 woningzoekenden een betaalbaar huis, een paar jaar geleden 2.500. Een daling van 7.000!’

Doorstroming
Van Poelgeest vindt het onverstandig om alle heil bij de woningnood te zoeken in nieuwbouw. Er zijn veel factoren die bij elk nieuwbouwproject voor stagnatie kunnen zorgen: een tekort aan bouwpersoneel, stikstof- en andere regels, energieschaarste, grondprijs, specifieke belangen van projectontwikkelaars enzovoorts. Ook het vinden van toekomstige nieuwbouwlocaties stuit nogal eens op obstakels. ‘Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad krijgt wat mij betreft prioriteit van het volgende Amsterdamse bestuur. Doorstroming en gedeeld wonen stimuleren, leegstand terugdringen,’ vindt Van Poelgeest. Al moet hij erkennen dat de gemeente erg weinig middelen heeft om daarbij een doorslaggevende rol spelen.

‘Er zijn onder de eerder genoemde insiders veel zogenaamde ‘empty-nesters’, gezinnen waarvan de kinderen het huis uit zijn. En de komende jaren zal die categorie flink groeien. Zij wonen vaak (veel) te groot. De animo om te verhuizen, door te stromen, is klein; als er al een serieuze verhuiswens is blijkt het vinden van een geschikte kleinere (maar wel met drie kamers) woning (liefst wel) in de eigen buurt problematisch. Gemeenschappelijke wooninitiatieven lijken nog het meest haalbaar. Misschien zijn de ‘empty-nesters’ door de gemeente met creatieve stimulerende ideeën in beweging te krijgen. Als van de genoemde senioren meer huizen vrij komen, zullen de doorstromers die een betere, grotere en duurdere woning willen ‘als vanzelf’ aan de beurt komen.’

Drempels
Niet iedereen is optimistisch over dat vertrek uit grote woningen van senioren. Gedeeld wonen biedt volgens sommigen meer kansen. Senioren in grote woningen blijven liever in hun eigen omgeving en stellen eventueel een deel van hun woonruimte beschikbaar dan dat ze verhuizen naar iets onbekends, menen zij. Van Poelgeest waarschuwt: ‘De gemeente kan geen fiscale en andere financiële of juridische belemmeringen wegnemen. En ik betwijfel of een rijksoverheid die zich blind staart op bouwen, bouwen, bouwen met voortvarende plannen zal komen om gedeeld wonen aantrekkelijker en mogelijker te maken.’

Een kanttekening plaatst van Poelgeest ook bij beleid om leegstand terug te dringen. ‘Natuurlijk ben ik er groot voorstander van woonruimte die leegstaat terug te winnen voor bewoning. Ook de transitie van kantoor naar woning, daar waar mogelijk, juich ik toe. Maar de praktijk is weerbarstig. Er is wel een leegstandsverordening, maar het toepassen daarvan door de gemeente leidt erg vaak tot eindeloze procedures en bureaucratische rompslomp. Anders gezegd: aanpak van eigenaren van leegstaande woonruimte kost veel tijd en geld en leidt lang niet altijd tot het gewenste resultaat.’

40-40-20
Twee standpunten van GroenLinks en PvdA in hun laatste Amsterdamse verkiezingsprogramma’s staan als een huis. De verkoop van sociale huurwoningen door de corporaties moet helemaal stoppen. En bij nieuwbouwprojecten moet de verhouding 40-40-20 gelden: 40% sociale, 40% middeldure en 20% vrije sector woningen. Beide zijn voor van Poelgeest verre van heilig.

Hij legt uit: ‘Als een corporatie van de verkoop van één woning twee of drie nieuwe sociale huurwoningen kan realiseren is dat toch niet verkeerd?!’ Bij de 40-40-20 kwestie heeft hij het volgende commentaar: ‘Nieuwbouw zorgt per definitie ook voor doorstroming, beweging op de woningmarkt. Na het betrekken van een koopwoning volgen er gemiddeld 12 verhuizingen. Het betrekken van een sociale huurwoning levert gemiddeld slechts één verhuizing op. De gemeente zou bij (een deel van de) nieuwbouwprojecten wel kunnen afspreken dat een koper van een nieuwbouwwoning een sociale huurwoning moet achterlaten.’

Dat lang niet alle facetten van het Amsterdamse woonbeleid aan de orde konden komen is duidelijk. Dat de wooncrisis niet op korte termijn zal zijn opgelost is zeker. ‘Maar,’ aldus van Poelgeest, ‘de gemiddelde wachttijd voor woningzoekenden in de sociale huursector is de laatste jaren wel teruggebracht van 16 naar 12 jaar. Dat is een prestatie van formaat!’