Home Nieuws uit Oost Erfpacht: Waarom het verstandig is om voor 1 januari uw canon vast...

Erfpacht: Waarom het verstandig is om voor 1 januari uw canon vast te klikken

Uiterlijk komende oudejaarsdag kunnen Amsterdamse erfpachters een aanvraag doen bij de gemeente Amsterdam. Het is de bedoeling dat na die datum, dus per 1 januari 2020, nieuwe voorwaarden en daarmee nieuwe en veel hogere tarieven voor eeuwigdurende erfpacht in werking treden. Hoewel inmiddels veel tegengeluiden klinken, is het goed om je te verdiepen in de taaie materie van erfpacht. Doe je dat niet, dan ben je een dief van je eigen portemonnee.

Liesbet Zikkenheimer en Anne-Mariken Raukema

In Amsterdam staan ruim 200.000 woningen op erfpachtgrond, waarvan naar schatting zo’n 35.000 in Oost. Slechts een klein deel van alle Amsterdamse erfpachter heeft een aanbieding  voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht aangevraagd bij de gemeente, dus ruim 34.000 inwoners van Oost zouden nu de oren moeten spitsen.

Er zijn verschillende manieren om erachter te komen of uw eigen woning op erfpachtgrond staat. De huiseigenaar die niet elke zes maanden een factuur krijgt van de gemeente om de halfjaarlijkse canon te betalen, woont waarschijnlijk in een woning waarvan de erfpacht door een vorige eigenaar is afgekocht tot het einde tijdvak. Dat tijdvak – vrijwel altijd vijftig jaar – kan binnenkort aflopen, zoals bijvoorbeeld in de Bankastraat of het Darwinplantsoen (beide 2027), maar het kan ook veel verderop in de tijd liggen. Kijk op de kaart of bel 14020 bel en vraag bij Bureau Erfpacht.

Erfpachtkaart Amsterdam Oost.

Soms ligt het einde tijdvak nog ver in het verschiet, bijvoorbeeld in 2049 (Weidestraat) of 2052 (Newtonstraat). Dat is echter geen enkele reden om nu niets te doen. Iedereen wordt dringend geadviseerd om nu een aanbieding voor de overstap aan te vragen. Een aanbieding aanvragen verplicht u nog tot niets, maar NU deze aanbieding aanvragen, nog voor 1 januari 2020, kan heel  veel geld schelen. Zie ook de rekenvoorbeelden in dit artikel.

Wat is BSQ?

Wat is BSQ? Klik hier
Wat is BSQ?

BSQ staat voor buurtstraatquote. Een nieuwe methode van de gemeente om de basis voor eeuwigdurende erfpacht te berekenen.  Het is het percentage van de WOZ-waarde van uw huis waarvan de gemeente vindt dat die toekomt aan de grondwaarde. En over die grondwaarde mag u nu opnieuw uw erfpachtrente (canon) betalen, in één keer (afkoop) of als eeuwigdurende lening via de jaarlijkse canonbetaling vanaf het einde van uw tijdvak.
De buurtstraatquote loopt van 5% tot 49%, afhankelijk van hoe gewild uw buurt is. Dat de gewildheid van de buurt al in uw aankoopprijs zat én in de WOZ-waarde deert de gemeente kennelijk niet.
Met de BSQ betaalt u dubbel.

Een voorbeeld:
twee appartementen met dezelfde vloeroppervlakte, één binnen en één buiten de ring. De WOZ-waarde van het appartement binnen de ring is drie keer zo hoog. Maar: de BSQ van het appartement binnen de ring is óók drie keer zo hoog. Die erfpachter moet dus 3 X 3 = 9 maal zo veel betalen!

Overstappen op eeuwigdurend erfpacht  en afkopen is zeker interessant voor wie een lage BSQ heeft (van 5 tot 20 procent). Is uw BSQ hoger dan 20 procent, dan is het raadzaam om het canonbedrag  voor eeuwigdurende erfpacht vast te zetten. Wie niets doet, betaalt na afloop van het einde van de canonperiode  een veelvoud van het huidige canonbedrag, dat kan oplopen tot het tienvoudige van nu. Vastzetten is altijd gunstiger dan afkopen, want – in tegenstelling tot wat de gemeente uitstraalt – afkopen kan altijd nog, mocht er een erfenisje of loterijwinst in het verschiet liggen…

Of overstappen voor u gunstig is, is te berekenen aan de hand van de overstap-rekentool. Zo vindt u ook uw BSQ.

Vraag voor 31 december het aanbod aan via de gemeentelijke portal. Daar vindt u ook alle informatie die de gemeente geeft over het overstappen.

Canon vastklikken bij de overstap
Behalve in de grachtengordel, een deel van Oud-Zuid en her en der verspreid in Amsterdam staan de meeste woningen op erfpachtgrond. De grond waarop huizen staan is niet van de bewoner, maar van de gemeente. In 1896 heeft wethouder Treub het erfpachtstelsel ingevoerd, met de bedoeling om speculatie te voorkomen. Het tegendeel wordt nu door dezelfde gemeente bereikt…

Tot nu toe kent Amsterdam een stelsel van voortdurende erfpacht. Daarbij wordt elke vijftig jaar de rente (canon) vastgesteld. Het vorige college heeft besloten om dit stelsel te veranderen in eeuwigdurend. Huiseigenaren worden verleid om nog eens met de gemeente af te rekenen. Maar de gemeente vindt dat ze recht heeft op een deel van de waardestijging. Je mag als inwoner van Amsterdam dus nog eens langs de kassa. Die overstap naar eeuwigdurend is vrijwillig. Als je wacht op de reguliere canonherziening gaat de jaarlijkse canon, voor wie dit niet vastklikt, in heel grote sprongen omhoog. Soms gaan mensen die nu € 250,00 per jaar betalen naar een jaarlijkse canon van € 5.000,00. De gemeente heeft al aangekondigd dan ook de BSQ-methode te hanteren. Wat de drie deskundigen die je de canon kunt laten taxeren, dan gaan doen is nog geheel onzeker.

Wie niet voor 31 december aanstaande een aanvraag doet voor de aanbieding tot vastklikken, maar dat vergeet, geen zin in heeft of het niet interessant vindt, is waarschijnlijk de pineut. Of erger nog, weinig sociaal bezig. Want, mocht je denken ‘ik verhuis toch over een paar jaar’, dan zadel je nieuwe eigenaren op met torenhoge bedragen. Er zijn twee rationele argumenten om niet over te stappen mogelijk:

  • U denkt dat voor einde tijdvak of het moment van verkoop een gemeentebestuur het roer zal omgooien
  • U denkt dat voor einde tijdvak de huizenprijzen zullen kelderen.

Beide verwachtingen zijn onwaarschijnlijk, maar niet onmogelijk.

Hoe werken BSQ en WOZ door in de canon eeuwigdurende erfpacht?
Voor de berekening van een vastklikken eeuwigdurende canon neemt de gemeente de WOZ-waarde als uitgangspunt. Deze wordt vermenigvuldigd met de BSQ-waarde. Als beide met 30 procent stijgen, stijgt de uitkomst van deze vermenigvuldiging dus met 70 procent. Als de BSQ van 2017 slechts 20 procent was, en deze stijgt in 2020 tot 49 procent (dus 2,5 maal zoveel) dan zal het verschil tussen het overstap bedrag in 2019 en overstappen in 2020 of later ook zeker een factor drie keer zo groot zal zijn.

Onderstaande BSQ kaarten van 2017 en van 2019 tonen aan dat in heel korte tijd de BSQ’s in de hele stad enorm zijn gestegen. Dat komt de gemeente alleen maar goed uit – geld in het laatje. Heel veel geld. Veel woningen hadden in 2017 nog een BSQ van 5-20% maar in 2019 is dit al gestegen tot 40% en in 2020 wordt dit zeker 49%.

Hieronder in schema wat het betekent voor zowel WOZ-waarde als BSQ als u voor 31 december (n)iets doet.

Rekenvoorbeelden

Wie in de Bankastraat woont, een klein appartement (56 m2) dat in 1902 werd gebouwd, daarvan loopt het tijdvak over acht jaar af, in 2027. De BSQ bedraagt nu nog 23%, dat wordt 45% . De WOZ-waarde van € 245.000 (2014) wordt anderhalf keer meer. De jaarlijkse canon voor eeuwigdurend, die nu € 909 groot is, bedraagt na 2020 2.591 (€ 909 x 1,9 x 1,5).

Voorbeeld twee in Betondorp, Weidestraat.  Driekamerwoning, bouwjaar 1924, Amsterdamse School, 74 m2. De canon loopt in 2049 af, dus nog dertig jaar te gaan. De buurtstraatquote (BSQ) bedraagt nu nog 29%, wordt 40% (factor 1,3 meer). De WOZ-waarde van 2014 is € 279.500.  Als de overstap nu wordt aangevraagd zal de vastklik canon na 2049 € 1.308 per jaar gaan bedragen. Wordt deze overstap na 1 januari 2020 aangevraagd, dan zal de canon na 2049 (€ 1.308 x 1,3 x 1,5) 2.550, ofwel ruim € 210 per maand gaan bedragen. Dat bovenop de hypotheeklasten.

Begin jaren ’50 (1952) werd het Darwinplantsoen aangelegd. Daar bedraagt de BSQ nu 46%, maar wordt 49%. Van een van de huizen daar bedraagt de WOZ-waarde in 2014 € 530.000, dat wordt  in 2020 zeker € 800.000 (factor 1,5). Het tijdvak eindigt ook daar over acht jaar (2027). Wordt nu de overstap aangevraagd dan zal de canon na 2027 maar liefst € 3.500 per jaar gaan bedragen, wordt de overstap volgend jaar aangevraagd, dan wordt de vastgeklikte canon 5.250 – ofwel € 437,50 per maand. Dat scheelt toch al snel  € 1750,- per jaar!

De eigenaar van een bescheiden appartement (60 m2) in de Wagenaarstraat (Dapperbuurt), gebouwd in 1977, zou bij overstap in 2019 de erfpachtcanon kunnen vastleggen tot 2027 van € 680,- per jaar. Als hij of zij dat niet doet, maar pas in 2020, wordt dit bedrag een veelvoud daarvan in de orde van grootte van 2.650 – ofwel bijna vier keer zoveel. Hier stijgt de BSQ van 20-25% naar 40-49%.

Indische Buurt, Celebesstraat. Nieuwbouw uit 1998, drie kamers, met 72 m2 niet te groot. De BSQ van 2017 bedroeg 14% en gaat met factor 2,8 omhoog naar maar liefst 40% in 2020. De WOZ-waarde (2014) bedraagt € 280.500; dat wordt 1,5 keer meer in 2019: € 420.000. Wordt de overstap nu aangevraagd dan zal de canon in 2048 € 634 gaan worden. Maar vraag je de overstap volgend jaar aan dan zal de canon (€ 634 x 2,8 x 1,5 =)  € 2.662 worden.

Laatste voorbeeld, meest recente bouwjaar: 2010, IJburg  – met Park de Meer nieuwbouw en daarmee de meest gedupeerde delen van Oost. Ruim driekamerappartement van 147 m2.  De WOZ-waarde (2014) was € 530.000. Die stijgt in 2019 met de factor 1,3 naar € 720.000. De BSQ was 36%, en wordt 45% – (1,25  keer zoveel).  Bij deze nieuwbouwhuizen is de erfpacht meestal voor 50 jaar afgekocht. einde erfpacht tijdvak is pas in 2060.  Als ze voor 1 januari 2020 overstappen en de canon voor na 2060 vastklikken kan dat voor het hoge bedrag van € 2.668.  Doen ze niets en besluiten pas na 1 januari 2020 over te stappen en de canon vast te klikken vraagt de gemeente ineens € 4.335.
Van de een op de andere dag € 1.667,- per jaar meer!

Conclusie

Ook al duurt het nog dertig jaar voordat de erfpachttermijn afloopt het is heel verstandig om voor 31 december 2019 de aanbieding voor de overstap naar eeuwig durende erfpacht aan te vragen. Heb je een lage BSQ (5-20%) dan kan overstappen voor de eeuwigheid  financieel aantrekkelijk zijn. Tenzij u veel spaargeld overhebt, is afkopen wellicht een optie, maar klik in elk geval de canon vast voor de eeuwigdurende erfpacht. Deze vastgeklikte canon gaat pas in na einde tijdvak.

Amsterdam jaagt met dit stelsel zijn inwoners de stad uit. De eerste erfpachtvluchtelingen zijn al vertrokken naar die weinige (betaalbare) stukjes eigen grond in Amsterdam, de meesten naar buiten. Zeker voor middeninkomens wordt onze stad onbetaalbaar. We vragen het gemeentebestuur de deadline van 31 december 2019 op te schorten, net als eventuele nieuwe canonherzieningen.

Als u een hoge BSQ hebt, wensen we u veel wijsheid. Dan is het moment waarop uw lopende tijdvak afloopt of waarop u mogelijke verkoop van de woning verwacht, relevant. Hoe eerder dat tijdstip valt, hoe klemmender het advies om toch maar over te stappen, ook al betaalt u te veel. U kunt dan nog meedoen met een claimprocedure voor schadevergoeding. zie www.cortendegeer.nl/formulieren.

Voor wie verder wil: lees  hier het Zwartboek erfpacht, dat op 2 oktober jl. aan de raadscommissie Ruimtelijke Ordening is aangeboden en teken de petitie Schort de deadline van de overstapregeling eeuwigdurend erfpacht op.

Link naar zwartboek

6 REACTIES

  1. Nou, ik behoorde tot de 80% ingedutte erfpachters, maar ben na het lezen van dit artikel klaarwakker! Dank voor deze verdraaid nuttige info. Ben me wel kapot geschrokken en ben acuut in actie gekomen. Ook meteen de petitie getekend.

  2. Dit is een uitstekend artikel. Lees dit en waarschijnlijk gaat u overstappen op eeuwigdurende erfpacht. Liesbet geeft u ook aan waar u op moet letten, wat er meespeelt en waar u terecht kunt voor concrete informatie.
    Belangrijkste is dat ze met veel voorbeelden concreet aangeeft hoeveel u vanaf 2020 méér moet gaan betalen als u niet voor 1 januari een overstap aanbod aanvraagt. Dat geldt voor bijna iedereen.
    NB. Het downloaden van het Persoonlijk Informatie Pakket is niet voldoende, u moet daarna tijdig de officiële aanvraag doen.
    Wat voor u de beste keuze is natuurlijk ook van uw persoonlijke situatie afhankelijk, maar dit artikel toont u wat de 200 Amsterdamse makelaars ook roepen (sinds kort…): “Niets doen is geen optie.”

  3. Kern is dat je niet hoeft over te stappen op eeuwig durende erfpacht. Bij voortdurende erfpacht gelden andere regels. De gemeente heeft dit niet duidelijk gemaakt. Dat doen zij nu wel, met alle gevolgen vandien voor diegenen die afgekocht hebben of Cannon vastgeklikt hebben. De rechtszekerheid is in het geding. Canonrente van 2.39% is ook veel te hoog, omdat die altijd gekoppeld is aan rente staatsleningen. Die is thans 0.35%. Waarde grond waarop erfpachtrecht rust is rond 5% van de grondwaarde. Bij voortdurende erfpacht speelt BSQ niet. De gemeente heeft mij uitgenodigd voor gesprek. Toen bleek wat ik hierboven heb geschreven. 5 jaar voor einde huidige erfpacht termijn, die voortduurt, moet de gemeente met berekening nieuwe erfpacht komen. Daar wacht ik maar op. Banken gaan ook dwars liggen. Zij financieren niet als niet vastgeklikt wordt of afgekocht. Maar dan accepteer je juist eeuwig durende erfpacht en de BSQ! Met als gevolg dat je erfpachtrecht, nog slechts 51% waard wordt. Ik zou zeggen inbreuk op je eigendomsrecht. Deze regeling is onhoudbaar lijkt me. Het huis waarin je woont is door natrekking eigendom van de gemeente. Dat moet ook opgelost worden, bv. door vestigen opstalrecht.

  4. Het overstappen zelf is een fluitje van een cent. Ik kreeg als bevestiging een bericht dat hun antwoord enkele weken tot enkele jaren kan duren!

    • Hoi Hester, dat is slechts de aanvraag tot overstappen. En dat is inderdaad een fluitje van een cent. Daarmee heb je wel de datum van aanvraag vastgelegd: voor 1 Jan 2020. En daarmee ben je verzekerd van de goede voorwaarde en lage tariefstelling.
      En weet je? Je zit nog nergens aan vast. Nugewoon rustig afwachten op de aanbieding. Daar kan je altijd nog ja of nee op zeggen.
      Dus wat houdt je tegen om het even aan te vragen en de aanvraagdatum vast te leggen?

Laat een reactie achter

Please enter your comment!
Please enter your name here