Bijna iedere Amsterdammer kent wel een verhaal van iemand die van sociale huurwoning wilde ruilen, wat uiteindelijk niet lukte. Vaak is dat omdat de huren bij een woningruil zo sterk worden verhoogd dat beide ruilers er alsnog vanaf zien. Een artikel in de krant over een geslaagde woningruil (NRC d.d. 3 januari 2024) valt dan ook op. Tot duidelijk wordt dat die ruil pas tot stand kwam na een uitspraak van de kantonrechter. Hoe zit dat nu precies? 1018 vroeg het aan Guust Augustijn van stichting !Woon, de organisatie die bewoners informeert, adviseert en ondersteunt.
Heleen Verschuren
In het in NRC beschreven geval ging het om een gezin met een huurappartement dat een slaapkamer extra wilde omdat de zoon van 10 en de dochter van 6 nog in hetzelfde kamertje sliepen. Ook wilden ze meer buitenruimte voor de dochter en wilden de ouders de kinderen graag op een school doen vlak bij de woning van het gezin waarmee zij wilden ruilen. Dat gezin wilde graag een gelijkvloerse woning, waarvoor de vrouw al een medische indicatie had, en zij wilden bovendien dichter bij hun dochter wonen die haar moeder al hulp gaf. Beide partijen betaalden voor hun woning eenzelfde bedrag aan huur. De verhurende corporaties wilden die ruil echter niet toestaan, tenzij de huren omhoog zouden gaan. De huurders begonnen daarop ieder een procedure tegen hun verhuurder om een ‘machtiging tot indeplaatsstelling’ te krijgen.
Bij een indeplaatsstelling loopt de huurovereenkomst door, alleen de persoon van de huurder verandert. Na afweging van de belangen van de verhuurders en de huurders stelde de kantonrechter de huurders in het gelijk en verleende hun de gevraagde machtiging. Guust wijst op een vergelijkbaar geval waarin !Woon een bewoonster ondersteunde, die met een garantie van het Emil Blaauw proceskostenfonds kon worden doorverwezen naar een ervaren huurrechtadvocaat en zo ook haar ruil voor elkaar kreeg.
Op mijn vraag waarom verhuurders zo moeilijk doen als twee partijen graag van woning willen ruilen, is het antwoord dat veel verhuurders graag willen dat huurders die een andere woning vinden hun oude woning leeg achterlaten. Dat geeft verhuurders de mogelijkheid om de woning – met een verhoogde huur – opnieuw te verhuren of te verkopen. Zij zullen huurders die willen ruilen daarom doorgaans niet wijzen op de mogelijkheid voor indeplaatsstelling. Woningruil komt wel voor, maar dan met nieuwe huurovereenkomsten, als beide partijen daarmee akkoord gaan.
Als één van de ruilpartners de voorgestelde huurverhoging echter niet kan betalen en de verhuurder de ruil om die reden tegenhoudt, kan de huurder van de weigerende verhuurder naar de rechter stappen, zoals het eerder genoemde voorbeeld liet zien, maar Guust waarschuwt: “Voor een procedure bij de kantonrechter tot indeplaatsstelling moet je als huurder heel goed weten dat het tijd en energie kost en zeker weten dat je eigen situatie en die van je ruilpartner qua inkomen, gezin etc. niet verandert en je nog steeds dezelfde positie inneemt. Want als je tussentijds afhaakt heb je de kosten voor niets gemaakt.”
Bij ruilen met indeplaatsstelling moet je verder goed checken of de andere huurder geen huurachterstand heeft, want die neem je met de woning ook over. Ook moeten beide huurders de woning die zij verlaten in de staat opleveren waarin zij hem hebben verkregen. Bij voorkeur betrek je de verhuurder daarbij en herstel je eventuele schade vóór de ruil. Maar als de ruil lukt, zijn wel in één keer twee problemen opgelost. Guust: “Twee huishoudens hebben een meer passende woning gevonden, wat zonder ruilen niet gelukt zou zijn. En als mensen wonen waar ze graag willen wonen, komt dat ook de sociale cohesie ten goede.”
Gelabeld
De mogelijkheid om van woning te ruilen is des te aantrekkelijker omdat de kans om via Woningnet een andere woning te vinden in Amsterdam bijzonder klein is. Veel sociale huurwoningen zijn hier namelijk gereserveerd voor speciale doelgroepen: zorgpersoneel, politieagenten, docenten, jongeren, statushouders en mensen met medische urgentie. Voor 2024 wordt zelfs nog een uitbreiding van die voorrangsregeling voorzien. Woningen die bestemd zijn voor dergelijke groepen heten ‘gelabeld’ en worden op Woningnet niet getoond. Daardoor kan het gebeuren dat woningen met een lift, hoewel die zeer geschikt zijn voor ouderen, alleen aan bijvoorbeeld de doelgroep jongeren worden aangeboden. Dit gebeurde o.a. bij corporatie de Key, die zich primair richt op jongerenhuisvesting. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) constateert dan ook dat in 2022 van de 9500 vrijgekomen woningen er slechts 22 werden toegewezen aan huurders die niet onder een voorrangsregeling vielen.
Een ander probleem voor woningzoekenden is dat corporaties in de afgelopen jaren zo’n kleine duizend sociale huurwoningen hebben verkocht. Op mijn vraag hoe het komt dat in het centrum zoveel benedenwoningen te koop staan, zegt Guust Augustijn dat woningen met een tuintje vaak een hoge prijs opbrengen. Corporaties verdedigen de verkoop van sociale huurwoningen in het centrum met de redenering dat met de opbrengst ervan twee nieuwe sociale woningen gebouwd kunnen worden. Guust: “Maar die woningen staan dan wel vaak aan de rand van de stad. Terwijl ouderen en gezinnen meestal iets zoeken in hun oude buurt, waar ze hun sociale netwerk hebben.”
Actiegroep Niet te Koop richt zich iedere zaterdag met een flitsactie tegen die verkopen omdat zij vindt dat die ouderen de kans ontnemen om naar een sociale huurwoning op de begane grond te verhuizen. Bovendien zou het bij nieuwbouw aan de rand van de stad veelal niet gaan om volwaardige sociale huurwoningen zijn maar om kleine woningen waarvoor bijvoorbeeld specifiek jongeren in aanmerking komen die er alleen tijdelijke contracten krijgen.
Voor de grote groep babyboomers die wel zelfstandig kunnen wonen, maar geen trappen meer kunnen lopen en die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning, lijkt woningruil dan ook de enige manier om aan een passende woning in hun vertrouwde omgeving te komen.
