Plannen voor het gebied dat tot voor kort nog werd aangeduid met de naam ‘De Omval’ nemen serieuzere vormen aan. Het Stedenbouwkundige Plan (SP) Amstelstation – Amsteloever, met als ondertitel: ‘Hoofdstedelijk wonen en werken aan de rivier’, wordt in de loop van 2021 in stemming gebracht in de gemeenteraad.
Arie van Tol | Foto Eddy Ellert
Verdichting in optima forma voor het gebied tussen Amstelstation en Amstel, als het SP gerealiseerd wordt. Er komen stadsblokken met vijf torens variërend in hoogte van 75 tot 135 meter. Die zijn bestemd voor een mix van woningen, kantoren en voorzieningen. Er worden 1300 tot 2100 woningen, 37.000 tot 94.000 m² kantooroppervlak en 7500 m² aan voorzieningen toegevoegd. Belangrijkste partners van de gemeente bij de planontwikkeling zijn de eigenaren van Amstelvista (Stelle College & London toren, aan de noordkant van de Treublaan), Leeuwenburg en Delta Lloyd, de NS, ProRail en Stadgenoot. Inmiddels is duidelijk dat woningcorporatie Stadgenoot bewoners in de van der Kunbuurt voldoende aan haar zijde heeft gekregen: 77 procent is vóór nieuwbouw. Maar de flat aan de Weesperzijde blijft staan.
Historie
De Omval was oorspronkelijk een schiereiland dat tot de gemeente Ouder-Amstel behoorde. Op 1 januari 1921 werd de landtong, net als de gemeente Watergraafsmeer, bij de gemeente Amsterdam gevoegd. Tot 1964 werd het gebied gedomineerd door cacaofabriek Blooker, er waren overigens veel meer bedrijven gevestigd. In de jaren 90 kreeg De Omval een geheel ander karakter. Drie torens – de Rembrandt-, de Mondriaan- en de Breitnertoren – vormen sindsdien de opvallende skyline. Verder zijn er kantoren in de Delta Lloyd blokken. De Hogeschool van Amsterdam is al sinds jaar en dag gevestigd in het robuuste Leeuwenburg, maar gaat er in de nabije toekomst weg. Gewoond wordt er in de zes oude portiekflats in de van der Kunbuurt en in de appartementennieuwbouw tussen de genoemde flats en de Amstel.
Instrument
Het gebied Amstelstation – Amsteloever heeft het stempel ‘toplocatie’. Deze kwalificatie maakt het in markttermen onmogelijk er betaalbare woningen te bouwen. Er moet een prijs voor worden betaald. En bestaande sociale bouw in het gebied is economisch bezien verspilling, de sloop van de flats in de van der Kunbuurt staat dan ook al decennia lang op de planagenda’s. De Omval is in de nota’s Structuurvisie Amsterdam 2040 en Koers 2025 aangewezen als één van de verdichtingsgebieden en moet bijdragen aan de 50.000 woningen die Amsterdam tot 2025 wil gaan bouwen. Maar bouwen van betaalbare woningen kan dus kennelijk niet zomaar. De volgende zin komt uit de samenvatting van het SP: ‘Zij (de samenwerkende partijen) onderstrepen het belang van integrale gebiedsontwikkeling als instrument om voldoende betaalbare woningen te realiseren, het gebied te verduurzamen en de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren, op een locatie met uitstekend openbaar vervoer.’ Anders gezegd: de prijs om betaalbare woningen te realiseren en de omgeving duurzaam en leefbaar in te richten, is dat er een flinke hoeveelheid commercieel interessante kantooroppervlaktemeters ontwikkeld moet worden.
Niet de woningnood is doorslaggevend, maar de markt
Er is woningnood: Amsterdam wil veel woningen bouwen de komende jaren, en 40 procent daarvan moet betaalbare huur krijgen. Er is geen kantorennood, zeker niet nu sinds de coronacrisis thuiswerken veel meer de norm is en waarschijnlijk de norm zal blijven. En toch gaat er veel nieuwe kantoorruimte gebouwd worden bij het Amstelstation. Als commerciële ontwikkeling van vastgoed (en massatoerisme) zo onontbeerlijk zijn voor het scheppen van financiële ruimte voor betaalbare wonen en sociale voorzieningen in een stad is dat pervers. Het huidige stadsbestuur met haar linkse het niet de hoogste tijd dat de (gemeentelijke) overheid ook hier ‘out of the box’ gaat denken en doen – zoals de Rijksoverheid bij het eindeloos financieel compenseren van ondernemers in coronatijd –, de neoliberale dwangbuis van zich afgooit?
Kantoren of wonen
‘Het Amstelstationsgebied is aangewezen als een multimodaal knooppunt met de nadruk op hoogwaardige kantoren voor kenniswerkers uit de metropoolregio. Deze markt groeit jaarlijks met 125.000 m². Naast de kwalitatieve vernieuwing van bestaande kantoren, mogen er daarom ook vierkante meters worden toegevoegd.’
Hierboven is al opgemerkt dat de kantorenmarkt er door corona en thuiswerk heel anders uitziet. De genoemde groeiverwachting lijkt verre van realistisch. Bovendien is op locaties als de Zuidas en Zuidoost nog heel veel projectontwikkeling gaande. Elke vierkante meter kantooroppervlak is er één te veel. Dat voor projectontwikkelaars precies het andere uiterste geldt is bekend: elke vierkante meter kantooroppervlak die wel potentieel gepland is, maar niet wordt gerealiseerd, is verlies. Daarom zijn de marges bij de keuze om óf woningen, óf kantoren te ontwikkelen die in het SP genoemd worden, schrikbarend groot te noemen.
In de tabel is te terug te lezen dat de gemeente met name de eigenaren van Leeuwenburg en Delta Lloyd alle ruimte laat om te kiezen voor wonen of kantoren. Niet de woningnood is doorslaggevend, maar de markt.
Terminologie
De vijf nieuwe torens worden ongetwijfeld het meest gezichtsbepalend. Het ‘adaptieve stadsblok’ is echter de meest kenmerkende stedenbouwkundige toepassing. De notaterminologie van het SP is onnavolgbaar: ‘Herontwikkeling van de locaties Amstelvista, Leeuwenburg en Delta Lloyd brengt meer rust en samenhang in het projectgebied, zonder dat het huidige gevarieerde karakter teniet wordt gedaan. Dit gebeurt met het zogenaamde ‘adaptieve stadsblok’. Het adaptieve stadsblok, met een hoogte variërend van 22 tot 37 meter, vormt het basement van de nieuwe torens en biedt ruimte om te behouden gebouwdelen te integreren. Het stadsblok heeft een levendige plint. De gevels begeleiden de openbare ruimte en geven meer beschutting op straat.’
Natuurlijk is een SP een aaneenschakeling van goede bedoelingen. Maar die levendige plint is al te vaak niet waargemaakt in vorige plannen om geloofwaardig te zijn. Verdichting in dit gebied is logisch, maar dan in een plan stellen dat het rustiger, samenhangender en veiliger gaat worden ondanks de enorme toename van het aantal bewoners en kantoormensen riekt te veel naar wishful thinking.
Het gaat groener worden en de auto blijft zo veel mogelijk geweerd worden, is het plan. Aan een minimale parkeernorm voor auto’s valt echter niet te ontkomen. De genoemde verwachte beperkte toename van het aantal parkeerplaatsen is een slag in de lucht. Zoals een oplossing voor de fietsverkeerschaos op het kruispunt Treublaan – Weesperzijde nauwelijks is voor te stellen.
Inspraak
Bewoners uit de buurt zijn al enige jaren betrokken bij de plannen. ‘Zij staan niet negatief tegenover het toevoegen van woningen en voorzieningen,’ staat er direct onder de paragraaf ‘Draagvlak plan’. Niets wordt er opgemerkt over (het ontbreken van) enthousiasme voor het toevoegen van kantoren.
De toenemende drukte in het gebied is de grootste zorg van de bewoners. De laatste jaren is de recreatie aan de oever al enorm toegenomen en is de fietsroute langs de Amstel veel populairder geworden. En ja, natuurlijk willen bewoners meer rust en samenhang in het straatbeeld. Ze willen landschappelijke kwaliteit terug. De verblijfskwaliteit mag beter, op het stationsplein en op de buurtpleinen. Ze hebben graag dat zoveel mogelijk bestaand groen en bomen worden ingepast in de plannen. En dat er drukke en rustige plekken komen of blijven.
En met die wensen hebben de plannenmakers naar hun zeggen al rekening gehouden. Later dit jaar zullen we weten of de gemeenteraad vóór het plan is.
